PRECIOS HEDONICOS

PRECIOS HEDONICOS

INTRODUCCIÓN

Desde de los inicios de la humanidad hemos tenido matices que nos implanta una sociedad totalmente superficial que nos mide por nuestro físico o por cuanto tenemos; cosa que no es ajeno a la economía una competencia entre agentes que se encargan de vender productos que satisfacen al cliente y además sacian temporalmente el deseo de estar en vanguardia al mundo de la innovación que se maneja a una alta velocidad ;al cabo del tiempo se ha ido mejorando la manera de vivir, y cada día se hace más indispensable usar nuevos métodos que satisfagan nuestros gustos y además favorezcan nuestra economía. Cuando hablamos de método hedónico, podríamos decir que son modificaciones en la calidad del bien o servicio analizado. Con esta técnica econométrica se realizan ajustes en los precios de los bienes y servicios más vinculados con los avances tecnológicos y por ende con mejoras de calidad. Muchos de los bienes que se comercializan habitualmente en el mercado son un agregado de características o atributos que no pueden ser vendidos o comprados por separado. Cuando compramos un bien, realmente compramos un conjunto de atributos y calidades que no pueden adquirirse por separado, ya que para ellos no existe un mercado independiente. Si un bien es en realidad un conjunto de atributos, entonces el precio del mercado debe ir según el agregado de los precios individuales de los atributos que también contiene-hipótesis hedónica.

v  Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un bien que explican su precio, a la vez que se desea discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de los atributos.

v  Determinar los precios implícitos de cada característica o atributo permite obtener la disposición marginal a pagar (DMAP) por una unidad adicional del atributo.

CONCEPTO: Es conjunto de Características que componen un bien heterogéneo y tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en función de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuación de precios hedónicos.

MODELO HEDONICO:

El modelo parte de establecer la relación existente entre el precio de un bien heterogéneo (un predio) y algunos de sus atributos, como por ejemplo la calidad ambiental. Una vivienda puede ser descrita por un conjunto de características estructurales (área, número de baños, de garajes, de cuartos, antigüedad, etc.), por las características socio económicas (vías de acceso, estrato, cercanía a supermercados, escuelas, etc.) y por las características ambientales (ruido, contaminación atmosférica, visual, espacios naturales, espacios recreativos, acceso a servicios públicos, etc.). De tal manera que el precio de la vivienda será función del conjunto de atributos antes descritos, como se muestra en la siguiente expresión: 

El precio hedónico de equilibrio surge de la interacción entre los productores y consumidores en el mercado, en donde los consumidores, además de demandar vivienda con unas características diferenciadas (Zi), consumen una canasta de bienes (X) que contiene: alimentos, transporte salud, educación, etc., en donde el consumo de vivienda y los demás bienes está restringido por el ingreso (Y).

Una familia maximiza su utilidad por el consumo de un bien heterogéneo que posee características Zi donde una de estas características puede ser la calidad ambiental y el consumo de todos los demás bienes X que conforman su canasta familiar, sujeto a una restricción presupuestaria (Mendieta 2001).

Los oferentes de propiedades, predios e inmuebles (empresas constructoras) incurren en costos que dependen de las calidades de los inmuebles que ofrecen. Así el precio que el vendedor de un inmueble está dispuesto a aceptar depende de las características estructurales del mismo (E), de los atributos ambientales (A) y de la tecnología (T) que utilice el productor. Si se tratara de un terreno o una finca, por ejemplo, los atributos estructurales estarían relacionados con el área total, área construida, área sembrada, etc., y los tributos ambientales estarían relacionados con la disponibilidad o no de agua y su calidad. En este orden de ideas, la disponibilidad a aceptar el precio que el vendedor de una vivienda o propiedad rural establece por un bien en venta se puede expresar así:

En donde:
E = características estructurales de la vivienda
A = características ambientales del entorno
T = tecnología utilizada por el constructor

Di se deriva parcialmente el precio del vendedor con respecto al nivel del atributo, es decir, si determinamos el efecto que tendría en el precio un aumento de una unidad del atributo ambiental, manteniendo constantes todas las demás variables, se obtendría lo que se llama el precio marginal implícito del atributo ambiental o la disponibilidad marginal a aceptar por el atributo.
Una transacción de venta se realiza solamente si la disponibilidad a pagar de los compradores (DAP) de un bien es igual a la disponibilidad a aceptar (DAA) de los vendedores. En este punto los consumidores quieren maximizar su función de utilidad, es decir, quieren consumir el mayor nivel de características al mínimo costo y los productores desean maximizar el precio que aumente sus ganancias. 

PASOS PARA LA APLICACIÓN DEL MODELO HEDONICO:

Para el desarrollo del modelo se deben utilizar diferentes fuentes de información secundaria, por ejemplo, la información referida a los atributos ambientales (calidad de agua, calidad de aire, niveles de ruido, disponibilidad de agua, erosión, etc.), es información que manejan las autoridades ambientales o las secretarías de salud. Mientras que la información relacionada con los precios de venta o arrendamiento de inmuebles o propiedades está disponible en las oficinas de finca raíz, empresas inmobiliarias y constructoras o registros notariales. Es aconsejable completar la información secundaria                           con información geográfica. Los pasos a seguir para el desarrollo de esta metodología son:

v  Una vez se identifique el atributo ambiental que se desea valorar (contaminación atmosférica, contaminación hídrica, niveles de ruido, distancia a un espacio con valor paisajístico: lago, parque natural, humedal, etc.), se debe seleccionar un indicador que describa el atributo (toneladas de DBO /año, coliformes fecales ppm/cm3).

v  Se debe seleccionar el conjunto de características estructurales, del inmueble o propiedad, que puedan afectar su precio.

v  Se debe conseguir la información relacionada con la variable dependiente "precio del inmueble o propiedad". Se aconseja utilizar los valores de las transacciones efectivamente hechas o utilizar la información de avalúos existentes en las oficinas de catastro (aunque los avalúos no corresponden al precio comercial). En el caso de los estudios hedónicos para el mercado de vivienda, es preferible utilizar el precio de alquiler debido a que es más dinámico y refleja los cambios del entorno.

v  Una vez definida la información requerida y sus fuentes, se procede a seleccionar estadísticamente una muestra representativa de los inmuebles asociados al atributo ambiental que se desea valorar. Es importante definir con claridad los límites geográficos del estudio.

v  Teniendo claridad sobre el modelo que se desea estimar, se procede a recopilar la información para estructurar la base de datos y a estimar, por métodos de regresión, los parámetros del modelo. Es importante tener en cuenta que se deben realizar varios ensayos econométricos hasta encontrar la función hedónica adecuada, dado que los modelos hedónicos tienen problemas de especificación.

v     Una vez especificada la ecuación correspondiente, la estimación de sus parámetros a partir de los datos puede hacerse de dos formas:

a) A través de un análisis diagonal: se analiza un conjunto determinado de viviendas en un instante de tiempo y se recogen tanto sus precios como sus diferentes características.

b) Mediante un análisis temporal: se estudia cómo cambia el precio de una determinada vivienda al ir variando la calidad de alguno de los bienes ambientales de la zona.

Es frecuente encontrar en este tipo de modelos problemas de correlación entre variables, o los que surgen por no normalidad en la distribución de los datos.

Los parámetros estimados para las variables independientes (atributos de la vivienda o propiedad) representan los efectos marginales de cada una de las características del inmueble sobre su precio y con base en la estimación de estos parámetros se calcula la disponibilidad a pagar por cada uno de los atributos.

LIMITACIONES DEL MÉTODO HEDONICO:

• Los estudios hedónicos asumen que todas las familias pueden percibir el precio implícito generado a partir de las diferencias en la calidad ambiental de un predio.
• El método no permite captar el cambio en el bienestar de aquellas personas que son afectadas por cambios en la calidad ambiental, pero no a través de la posesión de la vivienda (por ejemplo, personas que circulan por el lugar contaminado diariamente).
• Para las aplicaciones empíricas se supone que el mercado está en equilibrio y la oferta de viviendas es fija.

• En muchos casos los supuestos del modelo de los precios hedónicos son válidos solo para el corto plazo y no para el largo plazo, ya que en el largo plazo el mercado de la vivienda no está en equilibrio.

• Los precios de venta representan el valor capitalizado de la renta futura esperada y los niveles de los atributos netos para impuestos de propiedad. Los beneficios de una mejora ambiental potencialmente se subestimarían si los precios de venta son utilizados en este modelo.

• Los estudios hedónicos asumen que las familias pueden percibir las diferencias en calidad ambiental

CONCLUSIÓN

Los resultados de la investigación indican que a lo largo del tiempo los  Precios Hedónicos han sido utilizados preferentemente en la evaluación de los beneficios de proyectos sociales en el área habitacional. En este sentido, el rol de organismos internacionales dedicados a financiar este tipo de proyectos ha sido determinante. La falta de un instrumental técnico apropiado de evaluación en los países destinatarios del financiamiento ha llevado a estos organismos a exigir la utilización de esta herramienta, con distinto grado de éxito. Sin embargo, como se ha visto, la potencialidad de aplicaciones de la metodología supera con mucho el ámbito estrictamente social, pudiendo ser utilizada en forma satisfactoria en la evaluación privada de proyectos. La principal ventaja que provee en este ámbito es la de entregar herramientas conducentes a la maximización en la utilización de los recursos, y por ende de la utilidad, sujeta al diseño y aplicación apropiada del modelo. Durante los últimos años, la utilización del modelo ha sido ampliada en forma exitosa a la valorización, diseño y evaluación de proyectos con destino habitacional, comercial e industrial.